- Комерційна нерухомість та її використання
- Порядок визначення вартості
Комерційна нерухомість та її використання
- Послуги з оцінки комерційної нерухомості
Всі об’єкти нерухомості, відповідно до їх економічного використанням, можна умовно розділити на дві групи:
- Об’єкти, використовувані для особистих чи суспільних цілей.
- Об’єкти, використовувані для отримання доходу (комерційна нерухомість).
Розглянемо більш докладно нерухомість другої групи, тобто ті об’єкти, які прямо або побічно пов’язані з вилучення доходів та отриманням прибутку.
Для різних об’єктів комерційної нерухомості може існувати свій спосіб використання, але мотивація власника об’єкта завжди одна – використовувати нерухомість таким чином, щоб дохід від неї був максимальним. Цей принцип найкращого використання об’єкта лежить в основі всіх методів розрахунку ринкової вартості нерухомості, заснованих на аналізі одержуваних доходів.
Найбільш поширеними способами комерційного використання нежитлових будівель є:
- використання для розміщення офісів;
- використання для виробництва;
- використання в якості складу;
- використання як торгово-розважального центру.
Порядок визначення вартості
Розглянемо порядок визначення вартості комерційної нерухомості на прикладі оцінки такого типового об’єкта як нежитлова будівля.
Якщо ми хочемо оцінити будівлю, виходячи з доходів від його експлуатації, то спочатку потрібно визначити найкраще використання цієї будівлі. Найкращим використанням будівлі буде такою спосіб його можливої експлуатації, при якому дохід власника буде максимальним.
Розрахунок вартості комерційної будівлі може бути проведений за наступною моделі:
1. Вибрати тривалість періоду володіння (інвестиційного горизонту). Типовий період володіння для нежитлових будівель становить 5-10 років.
2. Розрахувати по роках майбутні доходи від здачі в оренду будівлі за ринковою ставкою виходячи з певного найкращого використання об’єкта, з урахуванням поправки на часткову втрату доходу в період зміни орендарів.
3. Розрахувати по роках майбутні витрати, які доведеться нести власнику будівлі для забезпечення нормальної експлуатації та підтримання об’єкта в працездатному стані (експлуатаційні витрати, витрати з охорони та страхування об’єкта).
4. Розрахувати чистий операційний дохід по кожному року володіння будівлею (річний дохід від оренди мінус річні витрати).
5. Визначити ставку дисконтування, за допомогою якої операційний дохід за кожен рік планованої експлуатації будівлі буде перерахований в поточну вартість.
6. дисконтований (привести до поточної вартості) і скласти дисконтовані величини чистого операційного доходу за кожен прогнозний рік володіння будинком. Отримана в результаті величина буде представляти поточну вартість доходів від комерційного використання будівлі за весь період володіння.
7. Визначити вартість будівлі на кінець періоду володіння для врахування у складі доходів від експлуатації будівлі зростання ціни самого об’єкта за весь період володіння, а потім дисконтувати цю величину за певною вище ставці дисконтування. Результат цієї дії називається поточною вартістю реверсії.
8. Визначити ринкову вартість будівлі шляхом складання поточної вартості доходів від комерційного використання будівлі за весь період володіння і поточної вартості реверсії.
Такий порядок визначення вартості добре підходить для оцінки саме комерційної нерухомості, оскільки дозволяє ясно показати перспективи використання об’єкта для отримання прибутку.
Звичайно, практична оцінка комерційної нерухомості виглядає складніше, ніж викладена вище коротка схема, але порядок дій і основні принципи залишаються такими ж. Для більш детального ознайомлення з оцінною методологією дивіться сторінку, присвячену огляду різних методів оцінки вартості нерухомості .
Якщо ви хочете швидко розрахувати приблизну вартість будь-якого об’єкта комерційної нерухомості в Києві, скористайтеся нашими калькуляторами, що розраховують вартість нерухомості он-лайн .
Послуги з оцінки комерційної нерухомості
Ми надаємо кваліфіковані послуги з проведення незалежної оцінки таких комерційних об’єктів як нежитлові будівлі, офісні (адміністративні) приміщення, торгово-розважальні комплекси, готелі та ресторани.
Для отримання пропозиції про терміни і вартість проведення оцінки, надішліть
Запит про терміни і вартість оцінки комерційної нерухомості
Ознайомтеся також з переліком документів, необхідних для оцінки нерухомості .
Для докладних консультацій з усіх питань телефонуйте (068) 122-11-22 .