Найпоширеніші завдання судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи – вирішення питань щодо поділу, виділу та встановлення порядку користування нерухомістю.
Спершу з’ясуємо значення термінів “спільна часткова власність”, “поділ” та “виділ”.
Термін спільної часткової власності визначається у частині першій статті 356 ЦК України як власність двох або більше осіб з визначеними частками кожного учасника у праві власності.
Відповідно до частин першої та другої статті 364 ЦК України співвласник може вимагати виділення у натурі своєї частки з майна, що перебуває у спільній частковій власності.
Терміни “поділ” і “виділ” мають різне значення, що підтверджено висновком у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 травня 2021 року у справі N 501/2148/17. Під час поділу майно, що перебуває у спільній частковій власності, розподіляється між усіма співвласниками, внаслідок чого правовідносини спільної часткової власності завершуються. Під час виділу частки правовідносини спільної часткової власності зазвичай продовжують існувати, а завершуються тільки для того співвласника, чия частка виділяється. Виняток становить ситуація, коли майно належить двом співвласникам на праві спільної часткової власності – у такому випадку відбувається поділ спільного майна. Отже, поділ спільного майна відрізняється від виділу частки співвласника або припинення його права на частку однією ключовою ознакою – при поділі майна право спільної часткової власності на нього завершується.
Для з’ясування технічної можливості поділу (виділу частки, встановлення порядку користування) житлового будинку та визначення можливих варіантів поділу, експерту необхідно надати оригінали або якісні копії таких документів:
- Документація, що засвідчує права власності на об’єкт нерухомості
- Відомості про розмір часток співвласників
- Матеріали технічного обліку майна
- Відомості про фактичне використання нерухомості співвласниками та інше
Перелік документації для поділу (виділу частки) недобудованих житлових будинків, визначення можливих варіантів поділу, а також оцінки вартості таких об’єктів:
- Документація, що засвідчує права на об’єкт нерухомості (якщо є) та земельну ділянку
- Відомості про розмір часток співвласників
- Проектна, кошторисна, виконавча та звітна документація щодо будівництва об’єкта
- Матеріали технічного обліку майна
Перелік документації для поділу (виділу частки, встановлення порядку користування) земельних ділянок та визначення можливих варіантів поділу (порядку користування):
- Документація, що засвідчує права власності на земельну ділянку
- Документація щодо обтяжень прав на земельну ділянку та обмежень у землекористуванні
- Технічна землевпорядна документація на земельну ділянку
- Документація, що засвідчує права власності на об’єкти нерухомості (будівлі, споруди тощо), розміщені на земельній ділянці
- Відомості про користування співвласниками цими об’єктами або їхніми частинами
- Відомості про розмір часток співвласників
- Матеріали технічного обліку майна
Орієнтовні питання для експертного дослідження:
Чи існує технічна можливість відповідно до вимог будівельних норм та правил здійснити поділ (виділити частку; встановити порядок користування) об’єкта нерухомості згідно з частками співвласників (зазначити частки)?
Які варіанти розподілу (виділення частки; встановлення порядку користування) об’єкта нерухомості можна визначити згідно з частками співвласників (зазначити частки) та вимогами нормативно-правових актів?
Особливості проведення експертизи:
Якщо експерт не може самостійно виконати топографо-геодезичні роботи, орган, який призначив експертизу, має надати дозвіл на залучення відповідних фахівців.
Якщо орган, який призначив експертизу, вважає за потрібне врахувати при розробці варіантів поділу (виділу частки, встановлення порядку користування) пропозиції учасників процесу, такі пропозиції мають бути викладені в документі про призначення експертизи.
Самочинно зведені будівлі не включаються до нерухомості, поділ (виділ частки) якої необхідно здійснити, якщо інше не визначено завданням на проведення судової експертизи.
Поділ (виділ частки) житлового будинку передбачає реконструкцію наявного, зазвичай одноквартирного, будинку з метою створення двох і більше ізольованих квартир.
Варіанти поділу (виділу частки) житлового будинку мають максимально забезпечувати рівноцінні умови для співвласників з урахуванням їхніх часток, бути наближеними до фактичного порядку користування, якщо такий склався і забезпечує рівноцінні умови, з мінімальними перебудовами будинку та забезпечувати зручне користування і експлуатацію будинку та його частин.
При проведенні досліджень експерт повинен опрацювати всі можливі варіанти поділу (виділу частки) житлового будинку та запропонувати не менше двох технічно обґрунтованих і зручних для користування варіантів поділу.
Поділ (виділ частки) житлового будинку вважається можливим, якщо є можливість облаштувати ізольовані та забезпечені окремими виходами на прилеглу земельну ділянку, як мінімум однокімнатні, житлові квартири.
Поділ (виділ частки) житлового будинку можна вважати недоцільним, якщо витрати на проведення реконструкції будинку з виділення частки співвласнику перевищують ринкову вартість цієї частки в будинку.
При неможливості поділу (виділу частки) житлового будинку в натурі або у разі зменшення частки внаслідок запропонованого варіанту поділу, розмір грошової компенсації визначається за ринковою вартістю домоволодіння на дату оцінки з урахуванням прав на земельну ділянку.