Оцінка квартири є важливою процедурою оформлення іпотеки. Результати досліджень впливають на суму кредиту, розмір процентної ставки, термін погашення та інші умови за договором із банком. Найменша помилка у звіті може призвести до серйозних наслідків, тому до вибору оцінювача потрібно підійти уважно та відповідально.
Наші спеціалісти мають великий досвід успішної роботи. На їхньому рахунку немає негативних відгуків та судових розглядів. Всі оцінювачі:
- діють відповідно до професійних стандартів;
- мають документи, що дозволяють виконувати цю роботу;
- перебувають у професійному об’єднанні оцінювачів;
- мають страховий поліс у разі необхідності покриття шкоди.
Необхідність оцінки квартири для іпотеки викликана:
- вимог законодавства. Заставна повинна містити інформацію щодо оцінки майна;
- умовами банку. Кредитної організації потрібна гарантія, що у разі виникнення простроченої заборгованості суми, отриманої від продажу житла, буде достатньо повного погашення іпотеки. Крім того, банк повинен виключити ризик завищення вартості нерухомості з метою подальшого переведення в готівку коштів за шахрайськими схемами;
- інтересами позичальника Оцінку житла проводить незалежний експерт, тому звіт містить інформацію про фактичну вартість об’єкта. Таким чином, оцінка – це додаткова гарантія того, що нерухомість коштує тих грошей, які хоче отримати продавець.
Випадки, коли потрібна оцінка квартири для банку:
- купівля нерухомості на стадії будівництва або у новобудові;
- придбання житла на вторинному ринку;
- рефінансування іпотеки іншого банку
Потрібно мати на увазі, що сума іпотеки, яку банк схвалив після розгляду документів особи, що кредитується, є попередньою. На неї можна орієнтуватися у процесі вибору відповідного варіанта нерухомості. Остаточний розмір житлового кредиту залежить від вартості об’єкта, зазначеної у звіті оцінювача.
При покупці житла в новобудові на стадії будівництва звіт про оцінку квартири для іпотеки необхідно надати до банку не пізніше ніж через 3 місяці після здачі будинку в експлуатацію. Одночасно необхідно пред’явити поліс страхування нерухомості.
Документи для оцінки квартири
Спеціаліст повідомить точний список документів після уточнення усієї інформації про об’єкт нерухомості.
Зазвичай для вторинного фонду потрібні:
- документи з техінвентаризації – поверховий план або техпаспорт, експлікація на квартиру;
- витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості або свідоцтво про право власності.
Для придбання об’єкта на етапі будівництва будинку або в новобудові знадобляться:
- договір пайової участі;
- акт-приймання передачі квартири.
Перед візитом оцінювача приміщення бажано підготувати до огляду. Спеціаліст робитиме фотографії, які пізніше увійдуть до звіту з оцінки.
Як експерт розраховує вартість квартири?
Завдання оцінювача полягає у визначенні ринкової та ліквідаційної вартості житла. Перша сума показує, скільки коштує квартира, якщо її продавати без форс-мажорних обставин та без поспіху. Друга – це мінімальна ціна, яку можна отримати за нерухомість у найкоротший термін.
Чинники, що впливають на ринкову вартість:
- район, де розташована нерухомість: чи є поблизу магазини, сад і школа, поліклініка, як далеко йти до зупинки громадського транспорту або станції метро, чи можна швидко дістатися інших районів міста, чи є в окрузі об’єкти, що несприятливо впливають на здоров’я, – промислові підприємства, ЛЕП та ін;
- технічні характеристики будівлі: в якому році збудували будинок і коли робили капітальний ремонт, скільки в будівлі поверхів, які матеріали використовувалися для зведення стін та перекриттів, як організовані системи електропостачання, водопостачання, опалення, чи є в будинку пасажирський та вантажний ліфти, сміттєпровід, підземна паркування, у якому стані утримуються місця загального користування;
- технічні характеристики: на якому поверсі знаходиться квартира; скільки кімнат, яка їхня площа; суміщений або роздільний санвузол, є балкон/лоджія, комора, вбиральня і т. д., в якому стані обробка підлоги, стін і потоку.
Для грамотного проведення оцінки ринкової вартості необхідно врахувати всі аспекти. Наприклад, останній поверх знижує вартість житла на 2-3%, а перший – на 5-10%. Якщо шпалери або покриття для підлоги в квартирі в неналежному вигляді, у звіті буде позначка «потрібний ремонт». А ось ціна дизайнерської обробки враховується індивідуально для кожної квартири.
Також фахівець аналізує стан ринку нерухомості нині. І тому робиться вибірка серед подібних об’єктів, виставлених продаж (щонайменше 4 варіантів).
Розрахунок ліквідаційної вартості
Для розрахунку ліквідаційної вартості використовуються формули, що відображають значення еластичності попиту та купівельної спроможності грошей у часі.
У чому виявляється еластичність попиту?
Наприклад, на трикімнатну квартиру в новобудові на першому поверсі попит невеликий, через те, що низький поверх і великий метраж рідко цікавлять покупців. Таку квартиру за короткий термін можна продати лише за низькою ціною. Різниця між ліквідаційною та ринковою вартістю може досягати кількох мільйонів рублів.
Ще один приклад: однокімнатна квартира на середньому поверсі, в будинку, розташованому в 5 хвилинах ходьби від метро – це варіант, завжди затребуваний ринком. Ліквідаційна вартість такої квартири буде порівнянна з ринковою.
На що впливає ліквідаційна ціна?
У ситуації коли нерухомість продається за ліквідаційною ціною, в першу чергу погашається іпотека. А позичальник отримує рештки коштів. Тому що стоїть ліквідаційна ціна, зазначена оцінювачем, то більше грошей зможе отримати позичальник при несприятливому результаті.
Коли буде готовий звіт щодо оцінки квартири для іпотеки?
Середній термін підготовки документації – 1-2 дні. Ми оформляємо звіт відповідно до вимог банку, тому клієнти не втрачають час на повернення.
Термін дії оцінки квартири для іпотеки – півроку з моменту складання документа.
Скільки коштує послуга?
Витрати залежать від регіону та міста, типу нерухомості. Витрати оплачує той бік, якому потрібен звіт, або досягається інша домовленість. Цей порядок не регулюється законом і немає значення для кредитної організації.
Як бути, якщо у звіті вказано низьку вартість нерухомості?
Так як розмір іпотеки визначається виходячи з даних оцінювача, може скластися ситуація, коли сума кредиту через вказану ціну буде меншою, ніж та, на яку розраховував позичальник.
Із цієї ситуації може бути кілька виходів:
- попросити знижку у продавця на підставі даних звіту;
- знайти додаткові кошти, щоб збільшити розмір внеску готівки;
- надати банку додаткову заставу, що покриває різницю;
- підібрати інший варіант житла