Незалежна оцінна компанія неупереджена: наші експерти гарантують високу точність оцінної вартості будь-якого об’єкта нерухомості. Об’єктивність можлива завдяки вмілому застосуванню методичних правил оцінки. Враховуються уявлення споживача, кон’юнктура ринкового сегмента та інші значущі чинники. Набір їх може бути різним, але саме загальноприйняті принципи оцінки дозволяють дати легітимне та достовірне рішення про вартість нерухомості. Групи принципів оцінки об’єктів нерухомості Принципи оцінки нерухомості науково обгрунтовані, враховують значні економічні та поведінкові чинники. Усі критерії взаємопов’язані. Експерти можуть брати до уваги більшість значущих моментів і видати достовірний висновок про реальну вартість об’єкта у період. Існують основні засади оцінки нерухомості. Це кілька груп.
Відображуючі компоненти об’єкта
Враховується безліч сторін, що характеризують нерухомість із різних сторін.
Вклад
Вимірюється цінність кожного компонента, що впливає остаточну ціну. Якщо можливі поліпшення, цей чинник підвищить вартість. Нюанс: дохід має бути більшим, ніж сума, витрачена на модернізацію. Не кожна зміна дасть бажаний результат. Наприклад, заміна вікон або дверей у приміщенні магазину не стане суттєвим фактором, а організована упорядкована парковка буде такою.
Залишкової продуктивності
Ціна нерухомості вище, коли ділянка землі, на якій вона розташована, може принести дохід або мінімізувати витрати. Клуб або ресторан заснувати розумніше в галасливому багатолюдному районі, а не на околиці в малоповерховому секторі. Промислове металургійне підприємство організовувати у населеному пункті, розташованому далеко від сировинних постачальників та транспортного вузла, нераціонально – висока вартість доставки матеріалів. Такі об’єкти коштуватимуть дешевше.
Граничної продуктивності
Будь-які покращення підвищать вартість лише до певної межі. Приклад: тренажерна зала змінила інтер’єр, придбала інноваційне обладнання, запросила лише рейтингових тренерів і ціни виявилися підвищеними – витрати збільшилися. Але відвідувати його тепер можуть лише клієнти з високим прибутком, середній сегмент пішов до інших залів. Інвестиції приносять прибуток лише до раціонально продуманої межі. І вартість такого об’єкта не буде суттєво вищою, ніж розкрученого багатолюдного, але більш демократичного сусідства.
Збалансованість
Максимальна вартість об’єкта можлива лише при гармонійному поєднанні значущих факторів для потенційного покупця або споживача. Принцип збалансованості оцінки нерухомості: при оцінці розглядається логістика – розташування підрозділів виробничого підприємства згідно з технологічним циклом або розвиток інфраструктури навколо житлового об’єкта, що базуються на уявленнях власника.
Принцип корисності: об’єкт із вищою корисністю буде ціннішим. Наприклад, нерухомість у цегляному будинку дорожча, ніж у панельному. Принцип заміщення в оцінці об’єкта нерухомості означає, що клієнт, маючи аналогічні пропозиції в одному сегменті, не платитиме більше. Інвестор зведе одну рейтингову стоянку в респектабельному густонаселеному районі, а не три дешеві у передмісті.
Принцип очікування в оцінці об’єкта нерухомості враховує переваги та недоліки володіння об’єктом. Передчуття вигоди у перспективі може виявитися невиправданим. Чинники роблять нерухомість дорожчою або дешевшою. Наприклад, плани будівництва станції метро були в обговоренні, процес розпочався, квартира коштувала дорожче. Об’єкт заморозили на невизначений час, вартість нерухомості знизилася. У районі з розвиненою інфраструктурою житло таке саме за комфортом, як на віддаленій околиці, оцінюватиметься вище.
Принципи витратного підходи до оцінки нерухомості фокусуються на оцінці об’єкта з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки, відновлювальної ціни, розрахунку видів зносу, отримання підсумкової вартості з фокусом на всі особливості. Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості зовнішніх змін залежать від стабільності (політичної, економічної), розвитку технологій. Фабрика з конкурентним обладнанням та налагодженим техпроцесом буде дорожчою, ніж знову побудована і ще непрацююча. На вартість нерухомості вплинуть: близькість до об’єктів ділової чи розважальної активності, тарифи на комуналку, зональні обмеження, погіршення екологічної ситуації та багато іншого.
Принцип конкуренції – ціна встановлюється з урахуванням конкуренції. Враховується також співвідношення попиту та пропозиції. Принцип відповідності – гармонійне оточення об’єкту. Квартира в елітному будинку, розташованому поруч зі старими малоповерховими старими будівлями, виявиться дешевшою, ніж аналогічна в центральному кварталі серед подібних будинків.
Експерти використовують принципи оцінки, вибираючи фактори, актуальні для конкретного випадку. Пріоритетність внесено до спеціальних методик, тому дозволяє об’єктивно і з малою похибкою вивести дійсну вартість нерухомості. Наші співробітники допоможуть знайти всі вигоди, про які власник нерухомості може не здогадуватись: квартира на першому поверсі у жвавому місці може бути переобладнана під офіс чи магазин? Тоді вона коштує дорожче. Професіонали аналізують усі нюанси, розглянуть особливості нерухомості житлової чи визначать ціну майна при намірі підприємця інвестувати кошти, бажання розробити план розвитку.
Кожен оцінюваний об’єкт розглядатиметься на відповідність законодавчим нормам – з’ясовується дотримання екологічних стандартів, норм пожежної безпеки, будівельних обмежень та інших вимог.