З послугами оцінювачів рано чи пізно доводиться стикатися майже всім. Переважна більшість замовників даного виду робіт – люди, які бажають оформити іпотеку; також оцінка є необхідною процедурою при оформленні спадщини, проведення рефінансування, поділ майна в судовому порядку і в деяких інших випадках. У цій статті описані нюанси оцінки квартири, часто викликають подив з боку замовників.
В першу чергу потрібно розуміти, що в своїй роботі оцінювач керується чинним законодавством. Саме ці документи регламентують ряд аспектів, часто викликають у замовників питання. Зокрема, це стосується:
- обов’язковості проведення огляду оцінюваного майна (огляд обов’язковий завжди, за винятком визначення вартості на ретроспективну дату, наприклад, оцінка для спадщини проводиться на дату смерті);
- необхідності вказівки в звіті передбачуваного використання результатів проведення оцінки (наприклад, «Для використання в ході судового розгляду»); з цієї причини не можна замовити один звіт для різнорідних цілей, наприклад, для оформлення спадщини та розподілу майна;
- наявності в звіті фотографій оцінюваного майна, що дають уявлення про його стан, стосовно квартирі – про стан всіх приміщень квартири (в тому числі і тих, в яких проведено перепланування або перебудова). Часто виникає ситуація, коли при замовленні звіту для оформлення іпотеки однією з умов банку виступає відповідність планувального рішення квартири вказаною в технічній документації, що викликає прохання з боку клієнтів оціночної організації не фотографувати те чи інше приміщення. Для оцінювача йти на зустріч клієнту в цьому випадку означає порушувати вимоги законодавства.
У більшості випадків при визначенні вартості квартир оцінювач використовує один підхід – порівняльний, проте існують компанії, які використовують крім порівняльного підходу ще й витратний або прибутковий. Відповідно до законодавства, оцінювач зобов’язаний застосувати всі три підходи до оцінки або обґрунтувати неможливість застосування того чи іншого підходу, тому некоректно стверджувати, що один звіт кращий за інший за рахунок того, що в ньому використано два підходи замість одного.
В рамках порівняльного підходу при оцінці квартир зазвичай застосовується метод прямого порівняння продажів, проте оцінювач має право самостійно приймати рішення про застосовувані методи. Метод прямого порівняння продажів полягає в підборі на ринку квартир, найбільш схожих з оцінюваної. Враховуються такі параметри, як місце розташування, планувальне рішення, число кімнат, поверх розташування та інші. Число відбираються квартир не може бути менше трьох, однак багато користувачів звітів, наприклад банки, вимагають більше число аналогів – як правило, чотири – шість. Дана вимога направлена на мінімізацію можливості спотворення вартості: на розвиненому ринку легко знайти дві – три квартири, виставлені за вищою ціною, що створює можливість для завищення вартості оцінюваної квартири. Там, де необхідно шість аналогів, варіювати ціною істотно складніше.
Як правило, на ринку вдається виявити об’єкти, не зовсім аналогічні з оцінюваної квартирою. Наприклад, оцінювана квартира розташована на третьому поверсі, а аналог – на першому. Оскільки поверх розташування впливає на вартість квартири, ця різниця потрібно врахувати в розрахунку. Для цього проводиться коригування: вартість квартири – аналога множиться на певний коефіцієнт, що враховує відмінність у вартості квартир, розташованих на першому і середніх поверхах. Величина цього коефіцієнта може визначатися розрахунковим шляхом або прийматися на основі результатів опитування великої кількості експертів, якими в даному випадку можуть виступати ріелтори. У звіті оцінювач зобов’язаний прописати, на якій підставі він прийняв ту чи іншу величину поправочного коефіцієнта.
Важливою коригуванням є коригування на торг, яка б враховувала, що зазвичай ціна угоди нижче ціни, за якою об’єкт виставлений на відкритому ринку. Для квартир знижка на торг зазвичай варіюється від 2,5% до 5%. Відповідно, для квартири вартістю близько пів мільйона знижка на торг складе 20 – 40 тис. грн. Дуже часто замовник оцінки не враховує цієї знижки або вважає спірним її розмір, однак облік знижки на торг є обов’язковою вимогою при оцінці квартири для оформлення іпотеки.
Бувають випадки, що при продажі квартири продавці залишають вбудовані меблі, включаючи її у вартість квартири. Банк, видаючи іпотечний кредит, приймає в заставу тільки саму квартиру, тому при оцінці наявність меблів враховуватися не буде. У подібних ситуаціях, як правило, вартість, визначена оцінювачем, виявляється нижче ціни угоди.
Останнім важливим моментом, на який варто звернути увагу, є коректне обчислення площі оцінюваної квартири. Відповідно до житлового кодексу, в загальну площу не включається площа балконів, лоджій, веранд і терас. Тому при проведенні оцінки площа квартири буде визначена без урахування цих приміщень. Нерозуміння цього питання часто призводить до завищених очікувань з боку замовників послуг.