Оцінка незавершеного будівництва

• Незавершене будівництво як об’єкт оцінки
• Порядок оцінки вартості об’єкта незавершеного будівництва
• Послуги з оцінки об’єктів незавершеного будівництва
• Необхідні документи
• Додаткові матеріали

Об’єкти незавершеного будівництва, незважаючи на їх неготовність до експлуатації і безпосереднього комерційному використанню, являють собою товар, який можна купити або продати цілком або частинами. Але угода купівлі-продажу вимагає встановлення ціни, на яку будуть згодні обидві сторони. Як провести оцінку об’єкта незавершеного будівництва та встановити для нього справедливу ринкову вартість? Які параметри будуть мати визначальний вплив на вартість? Спробуємо коротко відповісти на ці питання.

Незавершене будівництво як об’єкт оцінки

Об’єкти незавершеного будівництва є досить складним для проведення оцінки видом нерухомості. Головна причина цього полягає в тому, що об’єкт не готовий до функціонування за своїм прямим призначенням і, отже, не може приносити дохід. Навпаки, він вимагає великих фінансових вкладень і часу для завершення будівництва. Крім складних фінансових умов, об’єкт може знаходитися в складному юридичному становищі, права власності можуть оскаржуватися, на об’єкт можуть обгрунтовано претендувати різні правовласники, а пайову поділ об’єкта може бути не врегульовано.

Але складності юридичного положення об’єкта можуть бути не єдиним джерелом труднощів у реалізації проекту та завершення будівництва. Недобудовані об’єкти нерухомості, особливо з давно припиненим будівництвом, схильні до зносу і пошкодження в більшій мірі, ніж готові об’єкти. Відсутність частини необхідних систем або конструкцій будівлі призведе до посиленого впливу негативних зовнішніх факторів на внутрішні елементи і сприятиме прискореного зносу і пошкодження об’єкта. Наприклад, відсутність покрівлі призведе до посиленого впливу води на внутрішні конструкції будівлі, які не розраховані на тривалу експлуатацію в таких умовах (див. Визначення зносу при оцінці нерухомості ).

Порядок оцінки вартості об’єкта незавершеного будівництва

Приступаючи до оцінки об’єкта незавершеного будівництвом треба визначити склад об’єкта, існуючі права на об’єкт і їхніх власників. Крім того, оцінювач повинен з’ясувати, з яких причин будівництво було припинено або призупинено.

До найбільш часто зустрічається причин зупинки будівництва відносяться:

1. Фінансові труднощі інвестора.
2. Загальне падіння попиту на ринку нерухомості.
3. Помилки або значні технічні недоліки проекту.
4. Раптово відкриті обставини юридичного, фінансового або технічного характеру.

З’ясування обставин і причин припинення будівництва допоможе оцінювачу правильно визначити найкраще подальше використання об’єкта. Проаналізувавши ці причини, оцінювач врахує ці ризики в своїх розрахунках і побудує свою оцінку на більш достовірних передумовах.

Наступна частина роботи оцінювача полягає в точному визначенні технічних параметрів об’єкта . До таких параметрів належать:

1. Фізичні розміри об’єкта та його основних конструктивних елементів.
2. Ступінь завершеності кожної конструктивної системи (фундамент, стіни, підлоги, отвори, дах, покрівля, внутрішнє оздоблення, обладнання).
3. Знос кожної конструктивної системи і можливість використання кожної системи при поновленні будівництва з урахуванням наявного зносу. При необхідності – розрахунок вартості ремонту і відновлення основних систем до стану, придатного для подальшого використання.

Після завершення юридичного та технічного аналізу можна приступити до визначення варіанта найкращого майбутнього використання об’єкта незавершеного будівництва .В оцінці незавершеного будівництва це є найважливішим етапом, оскільки саме від правильного вибору способу подальшого використання об’єкта залежить розмір фінансування для завершення будівництва і вартість об’єкта після здачі в експлуатацію.Оцінювач повинен вибрати той варіант майбутнього використання, при якому вартість оцінюваного об’єкта буде максимальною. Вибір варіанту найбільш ефективного використання проводиться на підставі аналізу доходів від експлуатації готового об’єкта в майбутньому, докладніше див. Аналіз способів використання об’єкта в оцінці нерухомості дохідним підходом .

На практиці вибір подальшого використання об’єкта, найчастіше, зводиться до розгляду трьох основних варіантів.

1. Завершення будівництва згідно з попереднім проектом.
2. Зміна та перепрофілювання об’єкта з використанням вже зведених конструкцій в новому проекті.
3. Знесення або демонтаж об’єкта, будівництво нового об’єкта або використання земельної ділянки за іншим призначенням.

Відзначимо, що в разі вибору третього варіанту цінність для нового інвестора буде представляти тільки земельну ділянку, а зведені конструкції будуть тільки заважати новому будівництву. Внесок цих конструкцій у вартість землі буде негативним, оскільки їх знесення потребуватиме додаткових витрат у порівнянні з будівництвом на незабудованій ділянці.

Тепер про виборі методів оцінки . Відразу можна сказати, що методи, засновані на порівнянні, рідко застосовуються до оцінки об’єктів незавершеного будівництва тому, що пропозицій про продаж незавершених об’єктів нерухомості дуже мало, а самі об’єкти дуже сильно відрізняються один від одного, і провести коректне порівняння не представляється можливим. Залишаються методи витратного і дохідного підходів.

Методи витратного підходу добре працюють, якщо в якості найкращого використання об’єкта вибрано продовження будівництва за первинним проектом (або з невеликими змінами). У цьому випадку грунтуючись на принципах витратного підходу оцінювачу досить просто привести до компромісу обидві сторони – покупця і продавця. Дійсно, основною мотивацією продавця є повернення вкладених в об’єкт коштів (може бути з прибутком, а може бути з дисконтом) і якщо розрахована оцінювачем вартість близька до цієї величини, то продавець буде принципово згоден на угоду за цією ціною. Що стосується покупця, то він розуміє, що на зведення вже існуючих конструкцій довелося б витратити приблизно цю ж суму і часто готовий просто її заплатити, щоб заощадити час.

Більш складна ситуація виникає, якщо найкращим використанням об’єкта визнано його перепрофілювання або знесення. У цьому випадку сторонам важче прийти до компромісу, оскільки продавець буде як і раніше орієнтуватися на свої витрати (продавець завжди прагне компенсувати свої витрати), а покупець, через неможливість використання існуючих конструкцій, буде дивитися тільки на свої майбутні витрати і майбутні доходи і виходячи з них визначати вартість об’єкта. У цьому випадку для оцінки можна застосувати як витратний, так і дохідний підхід, але перевага все ж треба віддати дохідному підходу , оскільки він більшою мірою враховує поточний стан об’єкта та перспективи його використання.

Послуги з оцінки об’єктів незавершеного будівництва

Наша компанія працює на ринку послуг з оцінки нерухомості вже більше 10-ти років. Ми надаємо кваліфіковані послуги з оцінки вартості незавершеного будівництва для вирішення таких завдань як продаж об’єктів незавершеного будівництва, передача в заставу, внесення до статутного капіталу юридичної особи, рішення майнового спору в суді, переоцінка у бухгалтерському обліку, розділ майна тощо.

Консультацію по термінах і вартості такої оцінки можна отримати зателефонувавши або надіславши запит про терміни і вартість оцінки незавершеного будівництва

Необхідні документи

Для оцінки незавершеного будівництвом об’єкта потрібні наступні документи:

1. Свідоцтво про державну реєстрацію права (якщо право на об’єкт зареєстровано)
2. Документи на земельну ділянку, на якій знаходиться об’єкт.
3. Дозвіл на будівництво.
4. Проектна документація – основні параметри будівельного проекту.
5. Довідка про будівельної готовності об’єкта, із зазначенням ступеня готовності основних конструктивних елементів.
6. Довідка про балансову вартість об’єкта в бухгалтерському обліку власника (якщо власник об’єкту – юридична особа).