- ПОРЯДОК ОЦІНЮВАННЯ
- Ринкова вартість
Кадастрова вартість – це результат суспільної оцінки, але її розмір не відображає реальну картину на ринку нерухомості. Незалежна оцінка нерухомості орієнтована визначення ринкової вартості об’єкта, яку можна прийняти за кадастрову.
У чому ж важлива різниця між кадастрової оцінкою нерухомості і ринковою вартістю?
ПОРЯДОК ОЦІНЮВАННЯ
Спочатку розберемося, що таке кадастрова вартість. Тут йдеться про параметр, отриманий за допомогою розрахунку із застосуванням однієї з існуючих методик, і внесений до держкадастру нерухомості (ДКН). У ролі оцінювачів виступають незалежні компанії. При цьому всі процедури проводяться у порядку, прописаному у законодавстві. Послідовність наступна:
- Ухвалюється рішення про необхідність організації кадастрової оцінки на державному рівні (ДКО).
- Створюється список земельних ділянок чи споруд, що підлягають оцінюванню.
- Проводиться конкурс на вибір гідного виконавця щодо визначення кадастрової ціни. Після переможцем укладається угода. У договорі прописуються завдання виконавця та терміни надання результатів розрахунку.
- Визначається кадастрова вартість, після чого формується підсумковий звіт.
- Проводиться експертиза готового звіту на факт коректності застосування чинних методик, правильності вибору сфери застосування об’єкта тощо.
- Затверджуються результати обчислення кадастрової ціни.
- Результати розрахунків вносяться до держреєстру нерухомості.
Питання прийняття рішення необхідність проведення ДКО лежить на регіональних чи місцевих структурах, які обирають компанію-оценщика. Далі вони оформляють із нею угоду. За законом частота ДКО повинна проводитись раз на п’ять років (максимальний проміжок). Існують вимоги щодо мінімального періоду оцінки – раз на 2 роки.
Для організації ДКО формується перелік об’єктів, які оцінюються. У цьому оцінка проводиться комплексно – тобто всім об’єктів, розташованих певної території, що у володінні муніципалітету. Обчислення кадастрової ціни у межах ДКО проводять незалежні оцінювачі.
Ринкова вартість
Поняття «ринкова вартість» знайоме всім ще зі шкільної лави. Проте, що воно означає щодо питань оцінки житла, знає не кожен.
Ринкова ціна – це найімовірніша ціна, за якою об’єкт нерухомості буде реалізований на ринку в конкурентних умовах.
Коли йдеться саме про ринок нерухомості, мається на увазі, що обидві сторони взаємодії (продавець та покупець) на рівних правах повинні мати максимальні відомості про об’єкт договору та діяти кожен у своїх інтересах.
Ринкова вартість житла залежить від:
- планування,
- площі житлових приміщень (без урахування лоджій, балконів, комор),
- технічного стану інженерних систем (водопостачання, вентиляція тощо),
- ремонту,
- наявності меблів,
- розташування (район та інфраструктура).
- При підрахунку ринкової вартості не беруться до уваги податки та витрати на укладання угоди. Розрахувати ринкову вартість житла може сам власник, ріелтор чи член саморегулівної організації оцінювачів.
Звіт незалежного оцінювача у разі, якщо вона не влаштовує клієнта, може використовуватися. Але часто зниження кадастрової вартості на руку замовнику, адже тоді вартість податку на майно буде набагато нижчою.