Процедура оцінки землі необхідна для закріплення прав (намірів) на нього, але після межування. Права засвідчує Держреєстр.
Фактори оцінки землі
Ідентифікація ринкової вартості землі або прав необхідна, якщо вона виступає об’єктом угод на ринку. Залежить оцінка земельної ділянки від ранжированного списку:
- місце розташування;
- рівень цін;
- конкуренція;
- очікуваний дохід і ін.
Впливають спецфактори, наприклад, при оренді – правомочність орендаря, тривалість прав згідно із законом.
Методи оцінки земельної ділянки
Оцінюють процедури орієнтовані на:
- капіталізацію доходів;
- кластерний аналіз;
- витрати (наприклад, на поліпшення цієї ділянки).
Багато воліє порівняльний – краще враховується кон’юнктура. Вони краще і повніше.
Оцінювати ділянку, що приносить дохід слід докладно, многофакторно. Часто виручає і витратний підхід: витрати самі визначають вартість, ефективність вкладень. У кожного методу – своя специфіка і свої особливості.
В якому напрямку оцінювати? – Часто оцінюють:
- оренду ділянки;
- відповідну категорію ринкової ціни;
- інвестиційну привабливість;
- ландшафт.
Використовуються підходи виділення, прецедентів, капіталізації (рентні), залишкові, розбивки (по ділянках).
Документи необхідні для оцінки землі
Проведена за нормативами перевірка прав на землю мінімізує ризики угод. Крім правовстановлюючих документів, оцінювачам знадобляться:
- паспорт кадастровий (з межування);
- параметри комунікацій;
- ставка податку;
- договір (діючий) оренди.
Без реальних оцінних параметрів неможливі операції з ділянкою, тому ринок земель вимагає професійності.
Але вартість ділянки динамічно змінюється, прив’язана до поточного його стану.
Коли оцінювати?
Оцінювати слід для проведення успішних операцій:
- «Купівлі-продажу», дарування, оренди, успадкування, обміну;
- заставу під іпотеку;
- підготовці документів, наприклад, до суду, щоб вирішити майновий спір;
- приватизувати;
- страхувати;
- залучити інвестора, пайовика;
- оформити в статутний капітал;
- виявити ринкову вартість (наприклад, при банкрутстві);
- уточнити податкову базу;
- уточнити збиток і ін.
Завдяки точним оцінками стане безпечно проводити будь-які операції з ділянкою.
Класифікація та переоцінка ділянки землі
Переоцінка землі важлива для динамічних кадастрових ситуацій, наприклад, заставних. Кадастрова (пере) оцінка – державна, на замовлення владних (виконавчих) структур, по Кодексів (ГК, ЗК). Держоцінка землі – кадастрова або конкурсна.
Класифікаційна (категоріальна) оцінка землі ідентифікує землі сільськогосподарські груп, поселень, для промисловості, фондів лісового або водного, охоронювані і ін.